GDP5.6%の成長が見込まれるドバイ経済

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UAE、より強い経済成長と控えめな支出を見込む


 

最近設立された不動産専門コンサルタント会社フィダー・アドバイザリー社によれば、世界経済の勢いがこのまま続けばドバイ経済の今年の成長率は5.6%にとどくであろうという。しかし、回復傾向にあるUAEの不動産市場は短期価格修正を余儀なくされるという。

 

フィダー社は国際通貨基金(IMF)のデータを引用し「世界経済が低迷傾向に向かったとしても、ドバイ経済の上向き成長は続き3.5%のGDP成長がみられるだろう。そして仮に世界経済の勢いが衰えず成長を続ければ、ドバイは毎年5.6%のGDP成長をみせるだろう」と語る。

 

IMFは最近出したレポートで、強い経済成長と控えめな支出によりドバイの負債返済能力は改善されたと報告した一方で、ドバイ経済が世界経済の大きな低迷に対しては依然として脆弱であることを警告した

 

IIFもまた最近出した予測でIMFのこの見方を支持した。IIFアフリカ中東担当副長官ガービス・イラディアン氏は「2014年ドバイは観光産業、輸送産業、輸出入業の成長により GDP5.6%の成長を見せるだろう。」と語る。

 

フィダー社のレポートによれば、2014年第2四半期においてドバイの住宅販売額および住宅賃貸料の上昇は依然として続いてはいるが、その上昇率は劇的に下がっていおり、コンプレッションを引き起こしているという。

 

レポートでは、ドバイの賃貸住宅市場の安定性を維持するためには、2018年までに30,000件の物件が新たに必要であると述べられている。フィダー社によれば、この数値は発表済み、建設着手済み、中断中、もしくは建設中のプロジェクトに対する自社におけるモニタリングを元に計算されたものであると言う。

 

レポートでは、2014年第3四半期の初めの6週間における取引データを見ると単世帯向け住宅の標準価格は4%下降、単世帯向けアパートの価格は0.6%下降したと述べられている。

 

フィダー社の住宅価格インデックスは、ドバイ全域において2009年以降完成された代表的な住宅プロジェクトからのデータにより調整された実質価格を反映する。

 

レポートでは「ドバイでの住宅開発のチャンスはまだ十分にあるが、特に供給数のもっとも少ない物件において、専門業者の活躍がますます大きくなるだろう。その場合、中流階級向け住宅が住宅市場全体に確実で強力な刺激を与えるだろう。」と述べられている。

 

フィダー社は、中断されていたプロジェクトのうち15,000件が建設再開される可能性があり、その結果20,000件の新たな需給ギャップが発生すると語る。

 

レポートでは「取引数に減少傾向が見られているが、住宅建設セクターではデータをすばやく収集するのが難しいことから正確な数値を算出することが困難なのが実態である。たいていの場合、オフプランでの販売売上に関してはつじつまの合う報告がされないためデータ分析には組み込まれていない。情報のずれを修正したり矛盾した報告を処理することは、担保にされている不動産データを収集分析することと同様、過酷な作業である。」と述べられている。

 

レポートでは、UAE中央銀行が借用者の年齢、支払能力、およびローン資産価値比率による抵当規制を実施して以来、不動産担保の需要は徐々に減っていると報告している。また、「この規制は表向きにはホットマネーの影響を抑えるために実施された。懸念すべきは、透明性が失われる可能性があることである。つまり、UAE中央銀行は不動産担保データの報告について、12年間続けてきた単独レポートをやめ、ローン、値上がり株、および当座貸越の四半期ごとの統計報告に組み込んだのである。REIDIN(新興市場に特化した不動産情報会社www.reidin.com)が公表するドバイ不動産取引データからは、リファイナンスなのか新規契約なのかを見分けることはできない。そのため、都市レベルもしくは国レベルの不動産抵当の傾向を見極めることは困難である」と述べられている。

 

フィダー社は、ドバイの個人資産は、リスクの増加を加味すると、6%以上の利回りがあって当然であると述べている。しかし、標準的な個人資産の純利回りは5.6%、アパートや別荘については4.5%といずれも低めである。

 

フィダー社は、純利回りの減りはやや行きすぎたようであると指摘する。市場の透過性の減少はリスク増加を引き起こす可能性がある。不動産市場ではしばしば推測・予測に頼るところが大きいので、不安定な部分がある。フィダー社はまた「短期的に見れば、2年間の投資家ムードの高まりの後に価格修正につながるだろう」と述べる。

 

Asiya Investment社もまたドバイの不動産市場が加熱したリスクに大きく左右されると見ている。同社は「基本的要素から判断するとドバイの不動産価格の上昇は必然的である。しかし、現在の価格上昇がどこまで持ちこたえるかは不明である」と語る。

 

フィダー社のレポートではまた、購買層の増加による長期的なキャピタルゲインは予測しうるシナリオではあるが、現在の供給動向とアフォーダンスの制約が持続的な長期的成長を困難にすることを示唆している。

 

http://www.khaleejtimes.com/biz/inside.asp?xfile=/data/uaebusiness/2014/August/uaebusiness_August269.xml&section=uaebusiness

 

Dubai economic growth may hit 5.6%

Issac John / 26 August 2014

Emirate sees stronger economic growth and more conservative spending
Dubai’s economic growth could hit as high as 5.6 per cent this year if the global economy stays vibrant but the emirate’s rebounding real estate sector faces a short-term price correction, Phidar Advisory, a recently established advisory firm specialising in real estate, said on Monday.

 

The good news is that even if the global economy shows a tendency to apply the brakes, Dubai will continue show an upswing of 3.5 per cent GDP (gross domestic product) growth, and if it stays vibrant and robust then the emirate could hit as high as 5.6 per cent annually,” Phidar said quoting International Monetary Fund sources.

 

The IMF predicted in a recent report that Dubai’s ability to finance its debts had improved because of stronger economic growth and more conservative spending, but warned that the emirate would still be vulnerable in a major downturn of the global economy.

 

The Institute of International Finance also endorsed this view in its latest forecast. “We see Dubai growing at 5.6 per cent in 2014, driven by tourism, transportation, and trade,” said Garbis Iradian, deputy director for Africa and the Middle East at the IIF.

 

In 2014-second quarter, residential sales prices and rents were still on the rise, but the rate of growth slowed dramatically for both sale prices and lease rates, leading to yield compression, Phidar Advisory report said.

 

Thee report states that as many as 30,000 additional units are needed in Dubai through 2018 to maintain rent stability. Phidar claimed that the figure is based on its internal monitoring of announced, launched, stalled and ongoing projects.

 

Thee report said that nominal prices for single family homes declined four per cent and apartments declined 0.6 per cent according to transaction data for the first six weeks of 2014 third quarter.

 

Phidar’s House Price Index reflects real prices adjusted in representative projects across Dubai that have been completed since 2009.

 

Residential development opportunities are still ample in Dubai, but the market would benefit exponentially from developer specialisation, particularly in the most under-supplied assets. In this case middle-income housing could be a tangible and powerful catalyst,” said the report.

 

Phidar said that over this period another 15,000 units could be reactivated from stalled projects thereby creating a viable supply gap of as much as 20,000 units.

 

While there are indications that transaction volumes are declining, the slack in the information in this sector makes it difficult to obtain a precise figure. All too often off-plan sales are not factored in because they are not reported consistently. Processing lags and inconsistent reporting create similar challenges to collecting and analysing real estate mortgage data,” the report said.

 

The report observed that after the UAE Central Bank implemented mortgage restrictions linked to borrower’s age, payment caps and maximum LTVs (loan-to-value ratio), mortgage-backed demand tapered. “This action was ostensibly taken to cool ‘hot’ money and was mandated. What is worrying is the possible fall in transparency: after over 12 years of reporting Real Estate Mortgage data separately, the UAE Central Bank consolidated Real Estate Mortgage data together with Loans, Advances, and Overdrafts in the quarterly Statistical Bulletin. Dubai real estate transaction data published through REIDIN, does not distinguish between refinance activity and new sales, so mortgage trends on a city or national level are difficult to quantify,” it said.

 

Phidar said individual properties in Dubai should trade at a trade at a six plus per cent yield to account for increased risk profile. However, the average net yields for individual properties compressed to 5.6 per cent and 4.5 per cent for apartments and villas.

 

Net yields have compressed and that it could be a step too far, it said. Market transparency appears to be regressing and that could increase the risk profile. Since speculation pays a major role in this market the property sector will continue to display volatility. “In the short term, this will likely lead to a price correction, following a two-year period of exuberant investor sentiment.”

 

Asiya Investments is also of the view that Dubai’s property market is susceptible to overheating risks. “Fundamental factors indicate that prices should be increasing in Dubai. however, it is not clear to what extent the current growth rate of prices is sustainable.”

 

Phidar report also suggests that long term capital appreciation due to strong demographics is a foreseeable scenario but the current supply trends and affordability constraints will pose challenges to sustained long-term growth.

 

Khaleej Times 8/26より引用

 

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